Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2022 года
Обвал фондового рынка может помочь рынку жилья, но ненадолго
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 290 -1,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 891 -1,9%
Обвал фондового рынка на фоне роста геополитической напряженности может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.
В начале 2022г. рост цен на квартиры в московском регионе продолжился, хотя и более медленными темпами, чем в конце 2021-го. Новое предложение, объем которого значительно увеличился по сравнению с концом прошлого года, выходит на рынок по более высокой стоимости – продавцы, привыкшие за последние два года к постоянному подорожанию жилья, явно боятся продешевить.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,4% и достигла 249 150 руб. Напомним, в декабре столичный метр подорожал на 1,9% относительно ноября.
Так как рубль в январе подешевел относительно мировых валют, в долларовом выражении московские квартиры потеряли 1,3% своей стоимости: по итогам января цена 1 кв. м составляет $3 290.
Если рассматривать ценовую динамику в разрезе отдельных сегментов, то видно, что на московском рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, спросом пользуется самое дешевое жилье: среди типов недвижимости лидирует старая панель, однушки показали себя лучше двушек и трешек, а всю верхнюю половину географического рейтинга, если не считать дорогого ЗАО, занял демократичный восток Москвы и районы за МКАД. С другой стороны - наверстывают упущенное дорогие сегменты, которые в предыдущие месяцы дорожали медленнее дешевых. Поэтому в разрезе комнатности больше всего прибавили многокомнатные квартиры, а современный монолит-кирпич и престижный Западный округ выросли в цене больше, чем рынок в среднем.
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 223 589 +1,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 236 217 +1,4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 251 882 +1,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 266 187 +0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 254 016 +1,7%
Все панельные и блочные дома 226 290 +1,6%
Все монолитные и кирпичные дома 257 362 +1,2%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Янв 22 Дек 21
Двухкомнатные квартиры 246 010 +1,2%
Трехкомнатные квартиры 236 736 +1,2%
Многокомнатные квартиры 250 352 +1,9%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Янв 22 Дек 21
Юго-Западный округ 282 233 +1,3%
Западный округ 274 105 +2,0%
Северо-Западный округ 258 486 +0,6%
Северный округ 242 875 +0,9%
Южный округ 226 092 +0,8%
Северо-Восточный округ 225 206 +1,7%
Восточный округ 224 264 +2,5%
Юго-Восточный округ 213 481 +1,9%
Все районы старой Москвы за МКАД 197 933 +1,5%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Янв 22 Дек 21
20% самых дорогих квартир 346 736 +0,6%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 188 037 +1,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,84 -0,6%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Янв 22 Дек 21
Темп изменения цен на жилье +1,5 %/мес. 0,0%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 3,0 б.деп. -0,1 б.д.
(Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.)
Падение отечественного фондового рынка на 25-30% после заявлений лидеров США и Европы о грядущем нападении России на Украину (которые Россия постоянно опровергает) может оказаться на руку столичному рынку недвижимости. Московское жилье всегда выступало в качестве защитного актива в период катаклизмов на финансовых рынках, поэтому в ближайшие месяц-два можно ожидать притока средств в недвижимость. Как следствие, несмотря на то, что рынок недвижимости перегрет и ценовая коррекция давно назрела, стоимость жилья может еще подрасти.
Однако дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года. В случае введения новой порции жёстких санкций в отношении отечественной экономики Центробанк будет вынужден для защиты рубля резко поднять ключевую ставку, которая за прошлый год и так выросла на 4,25 п.п. Если ставка увеличится еще хотя бы на 1,5 п.п. и достигнет 10%, рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13-14% годовых, при том что, по мнению банкиров, заградительным является уровень в 12%. При такой стоимости кредитов программы субсидирования ипотеки - основной драйвер спроса на новостройки в настоящее время, станут слишком дорогими для застройщиков и неоправданно рискованными для банкиров – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки». Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на «вторичке» снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%. Но самое худшее - не исключены проблемы с достройкой объектов на ранних стадиях, так как кредиты для застройщиков тоже подорожают, а продажи резко упадут.