История ЖСК

Все действующие системы жилищного финансирования стран с рыночной экономикой совмещают две модели: депозитную (ссудосберегательную) и ипотечную. В соответствии с этим, можно выделить два принципиальных вида организаций, осуществляющих жилищное кредитование:

1) модель депозитного института, деятельность которого основана на аккумулировании средств для целей ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения граждан, желающих в будущем получить ипотечные кредиты;

2) модель ипотечной компании (ипотечные банки), привлекающей средства не за счёт вкладов, а за счёт мобилизации средств на рынке капитала, как правило, путём выпуска долговых обязательств (закладных, облигаций или ценных бумаг, обеспеченных закладными).

Ипотечные ссудо-сберегательные организации – это организации, которые осуществляют всего два вида операций в рамках своей деятельности:

а) приём вкладов от лиц, желающих в будущем получить кредиты на приобретение или строительство жилья,

б) выдача данных кредитов указанным лицам.

Основывающуюся на ссудо-сберегательном принципе систему приобретения жилья относят к сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования. Данную систему называют «немецкой ипотекой», поскольку посредством деятельности bausparkassen (стройсберкасс) она наиболее развита в Германии.

Большинство современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций является результатом эволюции первых кооперативов и других кооперативных форм, поэтому их история берёт начала с момента появления первых кооперативов и кооперации как таковой.

«Кооперация» (cooperatio) в переводе с латинского языка означает «сотрудничество, совместное ведение дел». Несмотря на то, что данный термин достаточно поздно (в XIX веке) стал применяться в юридической практике, первые элементы кооперации были закреплены римским частным правом в договоре простого товарищества - «societas». Согласно Институциям Юстиниана (Кн.3.XXV) по договору простого товарищества несколько лиц вступали «…в общение всем своим имуществом, или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне». При этом даже не учитывался краеугольный принцип сословности права, и не равные по своему имущественному положению лица могли вступать в товарищество: «Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе».

Если говорить об экономическом значении кооперации, то можно привести следующие слова: «…Выгоды простой Кооперации выражаются английской пословицей, гласящей, что "две собаки вместе поймают больше зайцев, чем четыре собаки порознь"». Они сводятся к следующему: 1) сотрудничество … увеличивает интенсивность или напряженность труда каждого из участников … 2) только благодаря сотрудничеству становятся возможными многие работы, исполнение которых превосходит силы отдельного человека … 4) сотрудничество … сокращает количество труда, необходимое для производства определенного продукта…».

Кооператив же это предприятие или их объединение, которое на основе кооперации осуществляет разнообразную деятельность. При этом не имеет значения, как называется кооператив – артель, товарищество, общество и т.п.

Согласно принятой в 1995 году XXXI Конгрессом Международного кооперативного альянса (International Cooperative Alliance) Декларации о кооперативной идентичности (Declaration on Cooperative Identity): «Кооператив – это автономная ассоциация лиц, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих экономических, социальных и культурных потребностей посредством совместно владеемого и демократически управляемого предприятия». Это определение очень удачно отражает социально-экономическую сущность кооператива, а также даёт некоторую свободу в организации кооперативной деятельности – поскольку в определении не конкретизируются что за лица (юридические и (или) физические) объединяются в кооператив. Кроме того, в определении зафиксированы слова «…демократически управляемого предприятия», что на практике означает принятие всех ключевых решений всеми членами кооператива.

Несмотря на то, что некоторые черты кооперации существовали ещё в древности, своё бурное развитие она начала в конце XVIII – начале XIX веков. В первую очередь, это было вызвано сменой феодальной формации на капиталистическую. В условиях натурального хозяйства идеи кооперации не могли получить дальнейшего развития. Однако трансформация натурального хозяйства в меновое повлекла зависимость людей от уровня своих зарплат и от цен местных торговцев, у которых они покупали продукты питания, что вызвало их естественное желание сократить свои расходы путём объединения совместных усилий для удовлетворения потребностей в более дешёвых продуктах питания. Поскольку натуральное хозяйство в городе быстрее трансформируется в меновое и проживающие там люди, как правило, сами не производили, а лишь покупали продукты питания, потребительская кооперация в городе появляется раньше, нежели чем в деревне.

Последующее развитие товарно-денежных отношений привело к возникновению кооперативов различных видов: для удовлетворения потребностей в более дешёвых продуктах питания стали создаваться потребительские общества; для более выгодного сбыта произведённой продукции – сбытовые кооперативы; для получения более дешёвых заёмных средств – кредитные кооперативы.

Англия была первой страной, которая начала развиваться по капиталистическому пути, и поэтому предпосылки для возникновения кооперативов образовались в ней раньше. В 1769 году двенадцать ткачей из Фенуика (Шотландия) организовали первое потребительское общество Великобритании, однако все потребительские кооперативы, организованные в Англии во второй половине XVIII и начале XIX веков, не смогли конкурировать с крупными капиталистическими предприятиями, просуществовали непродолжительный период времени и ликвидировались. Экономический кризис в Великобритании в 1844 году повлёк новый виток развития кооперации и ткач Чарльз Говартс совместно с группой своих единомышленников – ткачей решили в течение шести месяцев собрать начальный капитал, для чего каждый из них должен был внести 1 фунт стерлингов. 21 декабря 1844 года 28 ткачей для улучшения своего материального положения создали в г. Рочдейл потребительский кооператив «Общество справедливых кооперативов», являвшийся небольшим магазином, в котором продавали муку, сахар, масло и овсяную крупу. Эти ткачи выработали и положили в основу своей деятельности принципы, получившие название «принципы рочдейлских пионеров» и оказавшие огромное влияние на распространение и развитие потребительской кооперации как в Великобритании, так и других странах.

Идеи кооперации были восприняты и в Германии, которая подарила миру новый вид кооперативов – кредитные. Экономика Германии была менее развита, чем в Великобритании, она была мелкотоварной, в промышленности преимущественно были ремесленники, а в сельском хозяйстве – крестьяне. Дальнейшее развитие крестьянского и ремесленного производства требовало кредитов, но банки не решались давать их мелким собственникам. Сложившаяся ситуация требовала решения и в 1850 году Г. Шульце-Делитче (судья, либеральный политический деятель, член Прусской национальной ассамблеи 1848 года), будучи знаком с британскими обществами взаимного страхования, основал первый кредитный кооператив с 10 членами-ремесленниками. Его примеру последовали многие и по всей стране стали возникать потребительские кооперативы, и уже в 1859 году Шульце-Делитче создаёт Объединённый союз германских промышленных кооперативных обществ, а в 1867 году в Германии принимается первый кооперативный закон. К 1905 году созданная на основе модели Шульце-Делитче система кредитной кооперации насчитывала более 1 000 банков, количество членов в которых достигало 600 000 человек.

Кроме того, в Германии активно развивалась и сельская кредитная кооперация. Важнейшая роль в этом развитии принадлежит Ф. Райффайзену, который в 1848 году создал общество по распределению картофеля и хлеба беднякам, а в дальнейшем по примеру Шульце-Делитче организовал кредитное общество для поддержки мелких фермеров. Количество сельских кооперативов росло столь стремительно, что в 1877 году Райффазен основал «Объединённый союз сельских кооперативных обществ». К началу XX века насчитывалось более 13 000 сельских кредитных кооперативов с общим количеством членов, превышающим 1 миллион человек.

Идеи кооперации, принесённые во Францию, привели к появлению нового вида кооперативов – производственного. Несмотря на то, что Франция была второй после Великобритании промышленной страной, развитие её было медленным. Подавляющая часть населения находилась в самодостаточных крестьянских хозяйствах и не имела стимулов уезжать в город. Рынки ограничивались определённой территорией, объемы промышленного производства были небольшими. В этих условиях под влиянием французских мыслителей Ш. Фурье, Л. Блана и Ф. Бюше во Франции зарождается и развивается производственная кооперация. К 1905 году во Франции насчитывается 3 больших кооперативных общества и 34 небольших производственных кооператива.

Помимо стран Европы, кооперативное движение возникает и развивается в США, Канаде, Аргентине, Парагвае, Уругвае, Бразилии, Чили, Японии, Индии, Китае, Австралии и Африке.

Особенностью возникновения и развития кооперации в России является то, что в ней издревле существовали докооперативные формы объединения, взаимодействия и взаимопомощи людей. Это были: крестьянские общины, артели, складчина, различные формы взаимопомощи (ещё со времён Древней Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн, заготавливали всем миром зерно и т.д.). Именно эти докооперативные формы и стали прообразом будущих кооперативов.

Удивительно, но первые кооперативы в России организовали декабристы – в сибирской тюрьме они создали артельное хозяйство с общественным питанием, огородами и мастерскими. Поскольку термины «общество потребителей» и «кооператив» в России ещё не применялись, своё потребительское общество декабристы назвали «Большая артель». Её Устав был принят 2 марта 1831 года на общем собрании декабристов и эту дату принято считать датой зарождения потребительской кооперации в России.

Бурное развитие потребительской кооперации в России началось после отмены в 1861 году крепостного права, когда 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование, увеличилось количество фабрик и заводов, а часть обнищавших крестьян пополнило ряды рабочего класса.

Первыми кооперативами были:

1) потребительские общества, начавшие торговые операции в 1864 году – Кыновское потребительское общество Пермской области и Петровск-Забайкальское потребительское общество;

2) кредитный кооператив, организованный по примеру немецкой Шульце-Делитческой кооперации – Рождественское ссудо-сберегательное товарищество (устав утверждён МВД России в октябре 1865 года);

3) кооператив по сыроварению – артельная сыроварня по образу швейцарских, организованная в 1866 году в селе Отроковичи Тверской области.

Развитие кооперации в России привело к тому, что в 1898 году был организован первый национальный центральный всероссийский кооперативный союз «Московский союз потребительских обществ», в начале объединявший только потребительские общества, а в дальнейшем – кооперативы различных видов.

Кроме того, принятие в 1895 году Положения о мелком кредите также способствовало развитию одного из видов кооперации - кредитной. В 1897 году был принят Нормальный устав потребительского общества и Нормальный устав сельскохозяйственных товариществ.

Развитию кооперации помогали и такие её идеологи в России, как: профессор Н. Зибер, писатель Н. Баллин, академик Н. Бекетов, полковник И. Жеребятьев.

В России к концу XIX века было 1560 кооперативов, из них: кредитных кооперативов – 798, потребительских обществ – 557, сельскохозяйственных обществ – 137, сельскохозяйственных товариществ – 12, молочных товариществ – 35. 798 кредитных кооперативов включали в себя более 260 000 человек. Потребительские общества в среднем насчитывали 500 человек. 

Большевики после революции 1917 года отменили капиталистическую частную собственность и ввели понятие иной собственности – государственной, социалистической. При этом они усиленно распространяли (прежде всего, в деревне) кооперативные формы хозяйствования – коммуны, артели, совхозы, товарищества по совместной обработке земли.

Развитие кооперации привело к появлению кооперативов самых различных типов (в зависимости от сферы, в которой она применялась) – производственных, кредитных, потребительских и т.д. Естественно, что кооперация была использована и для жилищного строительства.

Вопреки сложившемуся мнению о зарождении в Европе в конце XVIII века идеи целевого накопления для последующего жилищного строительства, первые упоминания об этом можно обнаружить во времена правления династии Хан. «В 200г. до н. эры высокопоставленный чиновник по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования накоплений на вере под названием Ли-Ви (что можно перевести примерно как "Услуга и ответная услуга" или "Одолжить и увидеться снова")».

Первая подобная организация в Европе – строительное сообщество «Kettley's Building Society», появилась в 1775 году в г. Бирмингеме (Великобритания), когда первые промышленные рабочие приехали в город из деревень, но дороговизна банковского и ростовщического кредита, обременительные требования поручительства подтолкнули их к самостоятельному накоплению средств для приобретения жилья и они стали основывать building societies (строительные сообщества). Каждый член этой организации регулярно вносил определённую сумму и за счёт этих сумм формировался денежный паевой фонд. С того момента, когда паевой фонд позволял построить дом – он возводился, при этом тот, кто имел право поселиться в этом доме, определялся общим голосованием членов общества. Однако и после заселения дома «счастливчик» продолжал вносить необходимые суммы (зачастую даже больше, чем до заселения), поскольку он уже проживал в своём доме, а другие продолжали снимать жильё.

В Англии с 1775 по 1825 годы возникло 250 строительных сообществ, а в последующие 50 лет – более трёх тысяч.

Следующей страной, где появились ипотечные ссудо-сберегательные организации, является Германия. Пастор Фридрих фон Бодельшвинг из г. Билефельд основал в 1885 году «Стройсберкассу для каждого». Однако широкое развитие система стройсберкасс получила после первой мировой войны, когда гиперинфляция и введение новой денежной единицы – рейхсмарки, сделали возможность найти необходимые на жилищное строительство средства в условиях разрушенной экономики нереальной. Начало развитию было положено созданием в г. Вюстенрот писателем Г. Кроппом в 1921 г. отделения Союза строительства личного жилья «Сообщество друзей».

С 1921 по 1929 годы было основано огромное количество стройсберкасс, причём многие из них и сегодня успешно функционируют. Экономический рост Германии после Второй Мировой Войны вызвал дальнейшее развитие системы стройсбережений.

В России развитие кооперации повлекло массовое возникновение в 80-х годах XIX века ссудосберегательных товариществ (за 10 лет было образовано 729 товариществ), однако для избежания недобросовестной деятельности правительство в 1872 году приняло ряд мер, которые ограничивали образование в ближайшие 20-ть лет подобных институтов. В конце XIX – начале XX веков возникают кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательных кассы и земские кассы, при этом государство содействовало из развитию – первоначальный капитал мог быть образован из предоставляемых государственным банком заёмных средств. Подобные организации в период 1900-1910 годов объединяли около 8 миллионов человек. После революции все подобные учреждения были ликвидированы.

В СССР к 1924 году было три вида кооперативов, которые имели отношение к приобретению и эксплуатации жилья: ЖАКТы, ЖСК и товарищества индивидуальных застройщиков. Доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство с 1923 по 1927 годы поднялась с 4 до 17 %, а в период с 1922 по 1924 годы 55 % всех используемых в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья капитальных вложений приходилось на долю жилищных кооперативов. Однако в связи с тем, что в 1937 году кооперативные дома были признаны принадлежащими государству, развитие потребительской жилищной кооперации приостановилось.

Со второй половины 50-х годов жилищно-строительная кооперация в СССР существовала преимущественно в виде жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативов. Деятельностью этих организаций руководили жилищные управления местных Советов народных депутатов. Совет Министров РСФСР в 1965 году утвердил Примерный Устав жилищно-строительного кооператива. Многие кооперативы, созданные в те времена, действуют и сегодня.

Спектр современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций (ИССО) широк. Имея некоторые отличия, они существуют практически во всех развитых странах мира и называются по-разному: в Канаде – кооперативное движение Дежарден, в США – сберегательно-ссудные кассы (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks), в Австрии – кооперативные банки Райффайзена, в Швеции – общенациональные жилищные кооперативы, в Германии – строительно-сберегательные кассы (bausparkassen), во Франции – сберегательные кассы (Caisse d'epargne logement), в Великобритании и Австралии – строительные сообщества (building societies).

Строительные сообщества Великобритании осуществляют одновременно функции сберегательного банка и выдающей кредиты организации (в этом они похожи на стройсберкассы Германии, однако существует мнение о том, что строительные сообщества являются специализированными кредитными союзами) и их развитие является примером эволюции кооператива в ссудо-сберегательный банк. Выделяют три этапа эволюции:

1) ликвидируемое общество – это самый простой вариант кассы взаимопомощи, отличающийся своей замкнутостью, т.е. сообщество после того, как все его члены достигали той цели, ради которой они создали сообщество (в данном случае, речь идёт о жилье), прекращало своё существование. Как правило, оно объединяло 20-30 человек и существовало 10-14 лет;

2) серийное общество, появляющееся после отказа от принципа ограниченного количества пайщиков, поскольку он уже не позволяет удовлетворять спрос на услуги, оказываемые строительными сообществами. Отказ от этого принципа влечёт за собой возможность принимать паи от новых участников до окончательной выплаты ссуд вступившими в момент учреждения сообщества лицами, что позволяет сократить период ожидания ссуды на приобретение жилья, увеличить масштаб кредитования и предложить участниками более гибкие условия контракта;

3) перманентное общество, возникающее после полной и окончательной отмены принципа «не брать вклады и не давать кредит посторонним», которая отделяет вкладчиков от заёмщиков и приводит к тому, что строительные сообщества становятся постоянными финансовыми посредниками. Теперь уже допускается участие лиц, желающих сберегать накопления и не обязанных в будущем брать ссуду, а заёмщики, в свою очередь, не обязаны накапливая свой пай, ждать очередного распределения свободных средств. Т.е. строительное сообщество становится специализированным банком с одной активной операцией по выдаче ипотечных кредитов, при этом он начинает работать на коммерческой основе, что влечёт введение рыночных процентов по вкладам и кредитам.

Если же говорить о деятельности современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций в цифрах, то можно привести следующие данные:

1) в Швеции сегодня существуют две национальные организации: HSB и Риксбигген. HSB – это потребительский кооператив, который принадлежит его членам и функционирует на региональном и национальном уровнях как некая «надстройка» над первичными кооперативами. Риксбигген же принадлежит профсоюзам шведских строителей, но организован аналогичным образом. При этом в HSB есть сберегательный банк, в котором на специальном депозите потенциальными членами кооператива накапливаются средства. HSB и Риксбигген построили 435 000 домов. 215 000 домов при финансовой поддержке профсоюзов и органов местной власти построены другими кооперативами. HSB через 4 000 своих ассоциаций владеет 400 000 индивидуальных жилищ, при этом общее количество индивидуальных жилищ в Швеции достигает 4 000 000;

2) в Великобритании – родине строительных сообществ, сегодня существует 68 строительных сообществ с общими активами более 160 млрд. фунтов стерлингов. 40 000 сотрудников через 2 400 отделений обслуживают более 17 млн. вкладчиков и 3 млн. заёмщиков. До 75 % всех ипотечных кредитов в Великобритании предоставляются строительными сообществами;

3) в Австралии в 2000 году банки выдали на приобретение жилья 8,2 млрд. долларов, а строительные сообщества для этих же целей выдали 1,8 млрд. долларов;

4) за послевоенные годы через строительно-сберегательные кассы в Германии было построено 13 миллионов квартир (это три современные Москвы). Как отмечают историки, именно строительство жилья через bausparkassen во многом спровоцировало оздоровительные тенденции в немецкой экономике, что в конечном итоге помогло Германии занять ее сегодняшнее положение в Европе и мире. Размер доли сберкасс и стройсберкасс в ипотечном жилищном кредитовании достигает 70 %;

5) жилищный кооператив, который функционирует в Башкортостане и использует накопительные схемы приобретения жилья, за 5 лет своего существования помог улучшить жилищные условия более чем 12 000 граждан;

6) сегодня в 86 странах мира насчитывается более 40 000 потребительских кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством членов-пайщиков более 97 000 000 человек.

В российской экономике сегодня наиболее эффективным будет использование не третьей, наиболее развитой формы строительных сообществ, а первых двух – ликвидируемых и серийных кооперативных сообществ. Это связано с тем, что третья форма основана на коммерческих началах, которые для потребителя в России вследствие неразвитости российского ипотечного рынка влекут такие негативные последствия, как: дорогие рыночные кредиты, отсутствие у заёмщиков надёжного обеспечения, обременительные процедуры отбора заёмщиков. Очевидно, что только начальные кооперативные формы дадут возможность предоставлять беспроцентные (в том смысле, что выплачиваемые участниками ипотечной ссудо-сберегательной организации сверх покрытия самой ссуды средства требуются только для покрытия расходов, необходимых для поддержания деятельности самой организации) ссуды населению, кроме того, в России накоплен огромный опыт использования кооперативных форм. Типичными серийными обществами являются немецкие стройсберкассы, а немецкий ипотечный рынок – самый большой в Европе, его портфель ипотечных кредитов в 1999 году составил 1 012 998 млн. евро, что в 2,2 раза больше, чем в 1998 году. Для сравнения, В Великобритании тот же портфель ипотечных кредитов в 1999 году составил 647 284 млн. евро, что в 1,87 раза больше, чем в 1998 году.

Необходимо также учесть тот факт, что в 1962 г., признавая огромные достижения Германии в решении жилищного вопроса с помощью опыта стройсберкасс, было создано Европейское объединение стройсберкасс - первый европейский союз кредитных институтов, имеющий целью своей деятельности развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. Европейское объединение стройсберкасс объединяет сегодня более 78 стран. Помимо этого, интересы более 6 000 кредитных институтов жилищного строительства институтов представляет всемирная организация IUHFI (Международный союз кредитных институтов).

И.Л.Лебедев Кандидат экономических наук, юрисконсульт ИПК «Союз МЖК».