Почему нам не нужна ипотека.

«В начале 90-х гг., когда с транспереходной экономикой возникла проблема, куда же идти, американцы и международные финансовые институты всячески насаждали свою родную двухступенчатую ипотеку. В итоге АИЖК полностью провалилось. В какой-то момент они просто были банкротами»

Виктор Полтерович
Заведующий лабораторией математической экономики Центрального
экономико-математического института РАН, академик РАН.


Когда мы сталкиваемся с любой проблемой развития, возникает один принципиальный вопрос, который относится к общей теории реформ. Каким образом нам проводить реформы, если мы хотим выйти на уровень развитых стран? Простейшая стратегия состоит в том, чтобы попытаться заимствовать те механизмы, которые в развитых странах показали свою эффективность. Таким образом, кто-то надеется на то, что мы сможем эти механизмы адаптировать и пойти вперед.

Эти надежды совершенно не обоснованы. Есть громадный опыт развивающихся стран, показывающий, что адаптация передовых механизмов в относительно отсталой институциональной культурной среде приводит к поражению. Мы сами являемся выпуклым примером этого тезиса.

Я этот тезис развиваю, по крайней мере, с 2001 года – была у меня такая статья. К моему большому удовольствию, сейчас ведущие западные экономисты (Дуглас Норд, Дани Родрик) напрямую пишут о том, что институты в развивающихся странах должны быть другими, чем в развитых. Норд пишет о том, что даже коррупция имеет другой смысл в развивающихся странах, что здесь нельзя ставить задачу немедленно это коррупцию довести до уровня, который она имеет в развитых странах.

Если мы хотим сразу перейти в развитые механизмы, нам нужно построить последовательность промежуточных институтов, которые были бы согласованы с нашими условиями, с нашей культурой, с условиями нашего финансового рынка и т.д., с уровнем благосостояния – последовательность, которая бы от нынешнего состояния нас привела к тем самым механизмам, которые сейчас господствуют в США и Японии.

Возникает вопрос, что это за промежуточные институты, каким образом переходить от нынешнего состояния к этому самому желательному состоянию?

Ответ в случае ипотеки состоит в следующем: если проследить историю ипотечных институтов, а это очень важно, мы приходим к такой классификации. Вначале во всех странах возникли так называемые ссудо-сберегательные институты. Современная ипотека, ипотечный банк, агентство вторичного рынка появились достаточно поздно.

Давайте посмотрим, что такое ликвидируемый стройсберкооператив и что такое стройсберкасса. Ликвидируемый стройсберкооператив: собирается группа людей, обычно хорошо знающих друг друга, все делают общие взносы. Предположим, что у нас 10 человек, у каждого есть 100 тысяч, а квартира стоит миллион. Если 10 человек вкладывают по 100 тысяч, у них набирается миллион. Они бросают жребий и покупают квартиру одному человеку. Этот человек продолжает выплачивать взносы. Прошел год, все снова выкладывают по 100 тысяч. Человек, у которого уже есть квартира, добавляет свои деньги, покупают квартиру второму человеку. Если бы каждый копил независимо от других, он бы за 10 лет купил квартиру, а здесь средний срок – 5,5 лет. Эта простейшая форма, которая, так или иначе, присутствовала почти во всех странах довольно давно. Потом она прошла некую эволюцию, и появились строительные сберкассы в 1940-м году, современную форму они приобрели после Второй мировой войны в Австрии и Германии.

Чем отличаются стройсберкассы от того механизма, который я описал? Там есть непрерывный поток вкладчиков. Каждый вкладчик обязан по определенной схеме вкладывать каждый месяц определенную сумму. Сберкасса ведет счета этих вкладчиков. Кроме того, государство дает премию на эти стройсбережения. Если я клал 10 тысяч каждый месяц, то 30% мне еще добавляет государство. Если я не в состоянии придерживаться этой схемы, меня исключают из стройсберкассы, отдают мои деньги. Если я коплю, срок может быть 3-5 лет, и накопил на первоначальный взнос, но при этом не хочу купить квартиру, мне отдают деньги вместе с государственными дотациями, потому что я своими деньгами обеспечивал кредиты другим людям. Это система замкнутая в том смысле, что кредиты выдаются из взносов самих агентов.

Почему стройсберкассы играли существенную роль в развитии многих стран, и уже в переходных экономиках сыграли фантастическую роль?

В Чехии и в Словакии, которые поступили умнее, стали заимствовать в первую очередь именно стройсберкассы, ориентируясь на австрийцев и немцев. Что здесь важно? У людей отсутствовала культура сбережения, которая у нас тоже отсутствует. А здесь вас заставляют в течение 3-5 лет регулярно вносить. Отсутствовали кредитные истории, а здесь, если вы ненадежный человек, то вы отсекаетесь на уровне накопления, а до кредита не добираетесь просто. Если вы сумели копить регулярно по определенной схеме в течение 3-5 лет, значит, вы надежный человек, и не нужно предоставлять справки о том, что у вас есть доходы. Вам выдают кредит, дешевый и комфортный. Обычно эта схема сопряжена со строительством относительно дешевого жилья. Это было в послевоенной Германии, в Австрии, в Чехии, в Словакии, сейчас Казахстан просто расцветает на этом.

Надо сказать, что в начале 90-х гг., когда с транспереходной экономикой возникла проблема, куда же идти, американцы и международные финансовые институты всячески насаждали свою родную двухступенчатую ипотеку. В итоге АИЖК полностью провалилось. В какой-то момент они просто были банкротами.

Если посмотреть на период с 1992 по 2004 год, самым эффективным институтом оказались жилищно-накопительные кооперативы. Это институт, который работает по схеме стройсберкасс, но не получает регулярных дотаций, поэтому они должны идти на всякие ухищрения, но темнее менее, поскольку у них нет помощи государства, они оказались наиболее эффективными из всех этих институтов.

Чехия и Словакия оказались умными, они не стали внедрять двухуровневую ипотеку, они сразу задействовали стройсберкассы. Через систему стройсберкасс через 10 лет в Словакии 20% населения прошло, а в Чехии 45%. Опыт Казахстана – вообще замечательный. Они в 2000 году приняли закон о жилищно-строительных сбережениях и создали жилищный строительный сберегательный банк Казахстана, фактически это стройсберкасса. Поскольку у них был несбалансированный рынок ипотеки, была большая государственная помощь по другим каким-то линиям, сначала ничего не развивалось. В 2005 году они увеличили премию, и к 2010 количество участников этой стройберкассы достигло 214 тысяч человек (чтобы понимать соотношение, население Казахстана – чуть более 18 млн). К 2012 было 373 тысячи, в 2016 – больше миллиона. У них есть свои тщательно продуманные правила, ставка по кредиту – 3,5-5%, срок займа – до 25 лет, они стали строить дешевое жилье, сроки накопления очень дифференцированы. У них идет отбор участников, не любой может вступить в систему. 20% – премия на стройсбережения.

У нас же ипотека имеет совсем не те масштабы, которые нужны, и немыслимо добиться масштабов, которые имеют место в США или Японии, ориентироваться надо и сравнивать надо с Казахстаном, с Чехией, со Словакией. Нам необходимо развивать единую систему сберегательных программ, желательно это делать в специализированных банках (аналог «Жилстройбанка» в Казахстане), либо принять специальное законодательство.

источник https://zen.yandex.ru